Uno de los motivos que ha hecho estancarme en la continuidad de este blog es la temática, realmente al principio e intentando prorrogar el blog de http://blogs.ya.com/reportero-financiero/ pensé que la temática finanzas y tal no estaría mal, ahora la verdad es que no me apetece mucho hablar de esto, la cosa no está para analizar mucho ya que todo es negativo y la verdad que era un poco deprimente estar escribiendo forzadamente, por lo que intentaré buscar una temática más apropiada o que realmente me interese para mantener vivo el blog.

Lo de que la gente se ha hipotecado más de la cuenta, han pedido más dinero del que necesitaban y del que eran capaces de devolver es una verdad que ya no se puede esconder. Recomiendo esta lectura.
Asimismo, también recomiendo este blog especializado en información hipotecaria, que da consejos sobre contratación de hipotecas y en especial esta consulta que le hacen sobre préstamos y rai y asnef.

Copio la parte más interesante, el resto lo podéis leer aquí.

Si hay Hipotecas Subprime en España:
¿El problema son las hipotecas subprime?
Lo que el problema de los bancos en EEUU está en las hipotecas subprime empieza a parecer un mito. Ya os indicamos en un post que vimos en Investors Conundrum, que la tasa de default de las hipotecas de la categoría subprime está en el 1,5% y que en las hipotecas Prime o de calidad está en el 3,5%. En el mes de Julio la tasa de mora de las entidades financieras españolas ya estaba en el 2,5. No se cómo le deberemos llamar a las hipotecas españolas, si prime, subprime pero lo que si tengo claro es que las hipotecas que se han concedido en los últimos años no se parecen en nada a las hipotecas que concedían hace 12 años. Tasaciones del 100% a más, cuando la tasación no estaba inflada, cuotas que suponen de media un 45% de los ingresos (dicen que a partir del 30% no es aconsejable), hipotecas a 30 años o más etc..
¿Burbuja que burbuja?
La burbuja inmobiliaria ha sido muy superior en España que en EEUU, no sólo por el impacto que representa la construcción en el PIB de los respectivos países sino por el calentamiento de precios. Así durante el periodo 1997-2004 el precio de la vivienda en España aumentó un +131% mientras que en el mismo periodo en los EEUU se incrementó un +61%. Por simple ley de la gravedad, la corrección de precios en España puede ser bastante más profunda que en los EEUU.
¿Los bancos Españoles tienen altos incentivos para controlar los riesgos?
Se dice que los bancos españoles han ejercicio un mejor control de los riesgos al conceder las hipotecas que sus homólogos norteamericano, básicamente porque las entidades norteamericanas las titularizaban rápidamente y se las sacaban del balance. Según encuentro en AHE, en España a mayo del 2008 las titularizaciones hipotecarias sumaban 433 mil millones de euros, cerca del 40% del volumen total de préstamos concedidos. Más concretamente, en 2006 las hipotecas titularizabas representaban el 62% del total concedido ese año y en 2007 el porcentaje subió al 82%. (Parece que las entidades finaniceras españolas también tenian cierta facilidad en sacarse el grueso de sus hipotecas fuera de sus balances). Llevávamos 5 o 6 años en los que la tasa de incremento en la concesión de hipotecas se incrementaba a ritmos de más del 20% anual.
Intermediarios en el negocio de las hipoteca:
También se dice que en los EEUU las hipotecas eran colocadas por distribuidores diferentes a los bancos y que esto mermaba el control de riesgos y establecía un sistema de incentivos nefasto para colocar el máximo de hipotecas. Bien en España yo vi las cifras de algunas empresas al estilo “brokers Finance” cuya principal actividad era precisamente tener la habilidad de que a una persona que le habían denegado una hipoteca hacer que el banco se la concediese. Para ello por ejemplo cogían un paquete de 20 inmigrantes que no se conocían entre si, les hacían avalarse entre ellos y le presentaban un paquete de 20 hipotecas al director de la sucursal. Las hipotecas bajo el nuevo formato era aceptado y el broker recibía una comisión del banco.
Los españoles nunca impagamos la hipoteca :
Algunos datos más para apreciar cómo se ha ido deteriorando la situación. En el año 2004 el importe medio de una hipoteca era de 110 mil euros, el esfuerzo para pagarla representaba el 34% de los ingresos del solicitante de la hipoteca. Del 2004 al 2007 el volumen de créditos hipotecarios gestionados por las entidades financieras españolas pasado de algo más de 500 mil millones de euros a 1 billón de euros. A diferencia del 2007 la hipoteca media era de 149.000 mil euros, el plazo medio de concesión era de 27 años y la tasa de esfuerzo para devolver la hipoteca había pasado de una media del 34% de los ingresos al 45%.
El seguro de desempleo nos protege: ¿Podemos pagar la hipoteca con 1.000 euros?
Se comenta que en España el seguro de desempleo que cubre 2 años mitigará los impagos de hipotecas de la gente que se quede en el desempleo, bien cogiendo los cálculos de la hipoteca media en 2007 me sale que la cuota a pagar sería de unos 950 euros/mes. Si no recuerdo mal la cantidad máxima que te pagan en caso de desempleo es de 1.000 euros mensuales. (Me temo que esta cifra da para vivir pero no para pagar la hipoteca). El problema de entrar en crisis económica será similar en los EEUU que en España, con la diferencia que allí la tasa actual de desempleo es del 6% y en España va camino del 11%.
Viva las hipotecas a tipo variable:
Por cierto en los EEUU el 48% de las hipotecas subprime son a tipos de interés variable, el resto está contratada a tipos de interés fijo. En España, en 2007 el 96% de la cartera hipotecaria está a tipos de interés variables.

Otro punto a destacar de la entrevista, es el futuro que avecina, ya que comenta que la crisis española va un año o un año y medio por detrás de EE.UU. lo que significa que lo que ocurra en EE.UU ahora, sucederá en España dentro de un año. Todos los analistas destacan la fortaleza y respaldo financiero de las hipotecas en España, producto gestionado de forma muy distinta en ambos países, sin embargo, García Montalvo no confirma muy sutancialmente estos argumentos vendido por muchos políticos.

En fin, copio la parte más interesante a mi parecer.

P.- ¿Cuál es el problema fundamental al que se refiere?

 

R.- El problema fundamental es que todos apostaron a que el precio de la vivienda no bajaría. Y todas esas apuestas han salido mal. Ése es el origen de todos los problemas. Pero no se está actuando sobre este problema, sino sobre sus consecuencias financieras.

 

P.- O sea, ¿el origen de la crisis es el mismo en EEUU que en nuestro país?

 

R.- Sí, pero aquí es peor. En Estados Unidos, el precio agregado nunca había bajado. Pero aquí sí que había sucedido. No creo que pueda hablarse de desconocimiento.

 

P.- Aunque con distinto timing ¿la burbuja inmobiliaria española puede pasar por las mismas fases que la estadounidense?

 

R.- Sí. Hay un efecto espejo con EEUU. De hecho,vamos un año o un año y medio por detrás. Habrá que ver si el sistema financiero español es tan sólido como dicen. Por ejemplo, los APIS de Barcelona ya están registrando caídas de precios de  la vivienda del 7%. Los datos ya existentes y los que están por venir van a dejar en evidencia que ese supuesto básico de que los precios de la vivienda nunca bajan no se cumple. Muchos de esos activos van a perder valor y las agencias calificadoras empezarán a degradar entidades financieras (de hecho este proceso ya ha comenzado). Si el subyacente vale menos, el título es más arriesgado. Al final, subprime sólo quiere decir que el señor que ha contratado una hipoteca tiene una probabilidad significativa de no devolver el préstamo. ¿Cuántos de estos señores va a haber en la economía española? Pues bastantes. Especialmente si el desempleo sigue creciendo. Ya está cerrada incluso la refinanciación.

 

P.- Siguiendo el paralelismo, en España ha habido burbuja de crédito y de precios. Pero en EEUU la burbuja de construcción de viviendas no ha tenido la dimensión de la española

 

R.- Es verdad. El stock [número de viviendas sin vender] en EEUU cubriría once meses y medio al ritmo actual de ventas. En España, a final de 2008 habrá viviendas nuevas en el mercado sin vender para más de 4 años (al ritmo actual de ventas). De hecho, es el mejor indicador para valorar la dimensión de la crisis en España.

 

P.- ¿Qué otras diferencias hay entre ambos mercados?

 

R.- En EEUU, hay mucho cliente subprime que ha firmado una hipoteca sabiendo que seguramente no podría pagar. Era como pagar un alquiler y esperar a ver si los precios de la vivienda subían. Pero allí, a diferencia de aquí, lo resuelven devolviendo las llaves.

 

P.- ¿Quiénes son los culpables de la crisis?

 

R.- Hay mucha culpa compartida. En este juego hahabido muchos jugadores. En España, quien más quien menos ha querido jugar a ser ‘El Pocero’. Pero ha habido responsabilidades privadas y públicas. Se ha jugado con las expectativas y también ha habido un problema de incentivos clásico a la hora de empaquetar y colocar hipotecas. En el caso de las calificadoras, ha habido incentivos perversos, porque las entidades han pagado para obtener la máxima calificación, en lo que se conoce como rating shopping.

 

P.- ¿También se podría hablar de ‘tasing’ shopping?

 

R.- También. En España, las tasaciones en muchas ocasiones se han ajustado a las necesidades del comprador. Además, las hipotecas concedidas por más del 100% del valor real de tasación se pueden interpretar como que un mismo acto hipotecario se ha dado un préstamo por el 80% y otro adicional por la diferencia. Por tanto, en España se han concedido gran cantidad de hipotecas que llevan implícito un home equity loan.

 

 

el cobrador del frac hace su agosto gracias a la crisis

Ya sabéis, a buscar curro o invertir en este tipo de empresas…

Recuerdo cuanto antes, salía en las noticias que entre las mayores preocupaciones de los españoles se encontraba el paro y el terrorismo.

En esa época de estudiante, no podía comprender por qué a la sociedad española le preocupaba el paro… el terrorismo en cambio si.

Estos últimos días pensaba en esa época, la cual hacía tiempo que no vivíamos en la que las noticias eran tales como:

cae la confianza al gobierno, aumenta el paro, desciende el crecimiento económico…

noticias que no hemos echado de menos y, que tampoco hemos sabido “aprovechar”.

Me recuerda al típico dolor de muelas, garganta, momento en el que piensas, ay lo bien que estaba yo cuando no me dolía!.

Supongo que ahora todos estamos igual, pensando, ay que bien estaba yo cuando las cosas iban bien y no me daba ni cuenta!

Mi compañero dice que esta crisis no es comparable a otras crisis.
Dice que empresas como el mercadona, y otras más grandes dan seguridad al ciudadano para incentivar el consumo
Mi compañero dice que es más leve que otras crisis…

He escrito un par de veces en su zona de comentarios, aunque es dificil seguir la línea debido a los cientos de seguidores que tiene y los debates que ahí se generan. Por lo que los pensamientos derivados de este post los voy a comentar aquí:

Los bancos realmente no funcionan así, si es cierto que en cierto modo, y realmente es esa la intención de Carlos, las hipotecas subprime han nacido de ese planteamiento. Algunos bancos si funcionarán así o tendrán una línea de negocio similar.

Otra idea y no se dónde la leí, que se me viene a la cabeza es que el dinero ni se crea ni se destruye, sólo cambia de manos. Creo que si unos países se están empobreciendo, otros se estarán enriqueciendo. Los bancos, empresas o ciudadanos que ahora no tienen dinero, será porque lo posee otro, ni más ni menos.

Respecto a los rumores y las noticias. La teoría de la Profecía que se alimenta de Robert Merton que venía a decir es que poco importa si una situación de partida es falsa si la misma origina una serie de comportamientos que la validan desde su origen.

Es de lo más verídica y en España lo hemos vivido este último año pero a la inversa:

El Gobierno, las inmobiliarias y promotoras y TODOS los medios de comunicación se empeñaban en comunicar que:

LOS PISOS NO IBAN A BAJAR DE PRECIO
NO HAY BURBUJA INMOBILIARIA
EXISTE DEMANDA PARA ABSORBER EL PARQUE DE VIVIENDAS

…..

Todo para que? para evitar o retrasar, esto segundo es lo que ha sucedido realmente, la crisis inmobiliaria. En el momento en el que a un ciudadano se le dice UN PISO “PUEDE” BAJAR DE PRECIO se le enciende la bombilla y dice, ENTONCES ESPERO.

Ahora solo hay demanda de los que realmente necesitan una vivienda, aquellos que se casan, se emancipan y no quieren alquilar, etc. etc. La demanda que real es superior a la que existe. Pero hay cierta demanda que puede esperar, y con esperar puede lograr ahorrase dinero.

Todos estos individuos han intentado manipular a la población, una vez más, a su propio beneficio para seguir enriqueciéndose a base de todos los ciudadanos.

Lo cierto de la teoría de Merton es, que sea cierto o falso, se cree o no la situación ficticia que se plantea, ésta tiene consecuencias. Y lo más grave no puede ser el fin, sino todas estas consecuencias que dicha noticia, rumor o comentario ha tenido.

Hoy sin embargo, tras leer los pocos titulares que he podido en los medios, la verdad es que se te queda un poco la cara de estúpido pensando que la situación pueda ser algo más que regular.

Martinsa Fadesa presenta concurso de acreedores
Roca plantea despedir a unos 400 empleados
Siemens va a despedir a unos 18.000 en todo el mundo
Ya hay 2,5 millones de personas en listas de morosos

Eso sí, en España no hay crisis, solo una desaceleración económica, bastante abrupta, rápida y dura diría yo…

O la gente que piensa solicitar una hipoteca no conoce bien el mercado financiero, tiene muy buen historial o hay alguna empresa detrás que no quiere “desmoralizar” al poco mercado que le queda [ahora que he leído la noticia al completo veo que es la tercera opción y que detrás está un importante portal inmobiliario].

Me recuerda a la anterior noticia de: Burbuja, ¿qué burbuja? Publicada en el país en el que contrastan declaraciones vertidas por políticos, empresarios, etc. y posteriores sucesos… muy interesante la verdad.
]]> http://reporterofinanciero.wordpress.com/2008/09/15/noticias-dispares/feed/ 0 reporterofinanciero http://reporterofinanciero.wordpress.com/2008/09/15/la-no-burbuja-inmobiliaria/ http://reporterofinanciero.wordpress.com/2008/09/15/la-no-burbuja-inmobiliaria/#comments Mon, 15 Sep 2008 13:33:28 +0000 reporterofinanciero http://reporterofinanciero.wordpress.com/?p=8 ]]> Creo que de los mejores artículos que he leído últimamente, no sólo porque enfrenta testimonios con realidades, sino por el tono sarcástico de la misma.

No copio pero os coloco el enlace. Es buenísimo el artículo.

Burbuja ¿Que burbuja?
]]> http://reporterofinanciero.wordpress.com/2008/09/15/la-no-burbuja-inmobiliaria/feed/ 0 reporterofinanciero